產業結構無法轉型，是導致經濟生產力及競争力下降的主因，房地產高漲對這個困境没有實質的改善作用。利潤龐大的房地產除了吸引過多資金投入這個低生產及創業率的領域，同時減少民間消費，長期下去，也必定會對社會流動造成阻礙，成為社會不公的根源。
【文／陳美萍】
2005年至2009期間，我人在北京，當時中國朋友之間兩個最熱門的話題就是畢業後留不留在北京、是否該盡快買房子。身為馬來西亞人，彼時我很慶幸至少在買房子上，不必背負那麼大的壓力。畢業前夕，幾乎所有同學，都用盡一切方法買了房子，因為大家估計是房價應該會繼續飚漲。我當時完全没有想到回國後幾年，馬來西亞竟然開啟了一輪屋價飆漲的年代。根據全球房地產指南（Global Property Guide）的調查，2013年吉隆坡房價漲幅達17.18%，居亞洲之冠，在過去５年，則漲了54.09%。
當然，房價高漲不意味著馬來西亞的屋價為亞洲最貴。亞洲幾個大城市如新加坡、東京、首爾、臺北、深圳、上海、北京，其房價之高昂都是眾所周知的。然而，我們不可能就單以「價格」來評定那一個城市屋價高低。
馬來西亞房價是否過於昂貴，市場上有著各種看法，其中一個觀點是現有屋價並不高昂，而是以前的屋價被低估了。另一種說法則是，相較於新加坡、香港、臺北與東京，吉隆坡的屋價還是相對廉價及合理。實情是如此嗎？
市場上有各種不同的指標來評估屋價是否過高，其中一項是房價租金比（Price Rent Ratio），也就是房價與一年租金收入的比值。目前，一般認為房價租金比的合理倍數大約是20年左右，如果高於20年則有房價過高的風險。根據全球房地產指南，吉隆坡房價租金比則大概在22年左右，臺北市則居高64年。然而，這個指標顯然是以投資回酬率為計算考量，主要供投資者參考，而非計算人民購屋的負擔能力。
另一種常見的計算方法則是房價可負擔能力（Housing affordability），即國民收入及房價的比例。2014年10月，有媒體引用美國物業顧問公司Demographia的調查報告，指出馬來西亞的房價在「嚴重難以負擔」的水平, 甚至高於新加坡。該調查對房價負擔能力的定義是：一個城市裡的房價中位數與家庭收入中位數的比值，並在跨國比較時，區分了「嚴重難以負擔」、「甚難以負擔」、 「普通無法負擔」及「可負擔」四種評比結果。
跨國房價比較：見樹不見林
然而，無論任何一種指標，在跨國或跨城市比較中都很難有周全的估計方法，因為我們對房價的期待和一個城市的生活及消費模式息息相關，單就一項特定指標很難去評估某個城市的屋價是否合理。例如Demographia的房價可負擔能力指標就未反映出不同城市／國家購屋者的真實房貸支出，因為各國或各城市的的房屋貸款政策，如屋價最低首期付款、稅率、屋價貸款率及償還年期等，都會造成不同的實質房貸支出，這個實質的房貸支出和家庭收入及消費支出的比值，才是人民對合理房價的預期。從這個角度而言，屋價是否過高不應與其他國家城市比較，而是要和國民收入及消費支出作比較才有意義。
在過去幾年裡，我們對房價的漲勢越來越焦慮，認為房價已超出人民的可負擔能力，主要是從兩個層面去衡量：一是國民收入停滯不前，二是我們「安居」的支出，不只是房價而已，而是房價加上汽車消費支出。所謂的汽車支出包括了車貸、汽油及大道過路費。
馬來西亞陷入中等收入陷阱，在學術研究上已有一定結論。美國加州大學戴維斯分校經濟系胡永泰教授以美國國民收入爲標杆，利用CUI（Catch-Up Index）——「追趕指數」分析一個國家的實質增長。他認為馬來西亞大概在1990年代中期已達致中等水平國家，20年以後，根據CUI，我們的國民收入仍屬于中等水平，無法進入高收入國家行列，這就是所謂中等收入陷阱。上世紀90年代後期，一般大學文科畢業生進入商業機構的月薪大概是1800到2000令吉之間。接近20年之後的今天，一般大學文科畢業生的薪水仍排徊在2000至2500令吉。相較而言，當時八打靈的雙層排屋價格大約30萬，而此時已動輒上百萬。
即使比較近期，人民的薪資水平和財富累積速度仍與房價漲幅完全不成正比。在2008年之前，一個月入5000令吉的中階主管還可以在蒲種地區買到價格30萬，品質與地點都不錯的雙層排屋，然而今天，即使薪水增加到7000令吉，而蒲種當地新的雙層排屋住宅計劃已超過80萬。吉隆坡市區內的新公寓,也往往是50萬起跳。面臨突而其來的高房價年代，即使拥有一份稳定的工作，也買不到預期中達到合理要求的屋子。所謂合理要求是包括便利及安全。
購屋基本標準：便利與安全
在討論有無能力購屋時，首先對它應有一個最基本的標準，那就是便利及安全。一個在吉隆坡工作的受薪階級，月薪若在3500至4000令吉左右，有能力在市區內購買到便利、安全的公寓嗎？如果退而求其次，轉而到吉隆坡郊區如加影等地（實際上加影等地的新公寓也超過30萬令吉了），馬上又要面另一項消費支出：汽車支出，這就是接下來要討論的另一個令我們難以忍受高房價因素。
當馬來西亞屋價在全球量化寬鬆政策下高漲時，政府卻以經濟轉型之名一再削減各種生活必需品的津貼，甚至實施消費稅。國內今天各種生活必需品已稱不上廉價，包括燃油、食品及日常物品。直到近期，政府已宣布汽油價格將根隨市場價格浮動。
相較於其他亞洲高房價的城市，在馬來西亞安居樂業的定義，不只是買房子，伴隨「安居」另一個必需支出就是汽車支出。在其他城市，家庭没有汽車，對日常生活尚不會造成太大困擾，然而，在雪隆一帶，由於政府長期忽視公共交通設施，導致公共交通失靈，居者如果没有自己的交通工具，接近寸步難行。一個家庭擁有至少一輛或兩輛車已非常普遍。如果居民選擇居住在吉隆坡郊區，房價看似可以負擔，實際上很可能加重車貸、汽油及過路費等支出。屋價是否該完全交由市場決定，一直是争議性的課題，因為屋子不能完全被視為商品，而是一般人民認為「安居」及生活品質的基礎。
但在馬來西亞，由於公共交通不便，一旦要「安居」，就必須要買車。因此，「安居」的基礎，不能只計算屋價，還須加上房價連同汽車支出的消費模式。雪隆城市居民對屋價的可承受能力將由於汽車支出而大為降低。在這種房價加汽車支出的「安居」模式及低薪資的經濟結構下，馬來西亞今天的屋價被稱為難以負擔，並非誇張的說法。
產業結構無法轉型，是導致經濟生產力及競争力下降的主因，房地產高漲對這個困境没有實質的改善作用。利潤龐大的房地產除了吸引過多資金投入這個低生產及創業率的領域，同時減少民間消費，長期下去，也必定會對社會流動造成阻礙，成為社會不公的根源。
 陳美萍 |
中國清華大學社會學博士，馬來西亞蘇丹依德里斯教育大學社會與公民教育系高級講師。 |
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